Kupování bytu krok za krokem. Díl 3. – Vázaný účet & Hypotéka

Hledali jsme byt téměř rok a půl, absolvovali jsme přes 45 prohlídek, poznali přes 45 realitních makléřů a několik bytů téměř koupili. Po roce a půl můžeme říct, že jsme se stali téměř odborníky na nemovitosti v Praze a okolí. Potom, co jsme našli ten pravý byt a podepsali rezervační smlouvu to všechno začalo. Smlouvy, právníci, podpisy, katastr, zástavy, vklady, elvéčka atd. Je to změť všeho možného, co je potřeba vyřídit v přesném sledu. V tomto článku je know how, jak na to.

Nejprve tedy Vázaný účet. K čemu slouží? Naše Smlouva o smlouvě budoucí (SB) byla postavena takto:

  1. část kupní ceny – rezervace, převedena na účet realitky a realitka si vypořádá s prodávajícími
  2. část kupní ceny – v hotovosti je převedena na Vázaný účet a uvolněna jakmile je podán návrh na vklad vlastnického práva do KN
  3. část kupní ceny – hypotéka je převedena z hypoteční banky na účet prodávajících, jakmile jsme podle katastru vlastníky my.

Vázaný účet je vlastně podobný produkt jako notářská úschovna a stanovuje dohodu mezi 3 stranami – vámi jako kupujícími, prodávajícími a bankou, u které je vázaný účet veden. Výhoda vázaného účtu je jeho cena, je levnější než notářská úschovna. 3. možností je pak využít služeb realitní kanceláře a jejich realitní úschovnu, ale tomu doporučuji se vyhnout.

Přijdete do banky, budete chtít otevřít vázaný účet a budoucí kupní smlouvou doložíte, kdy chcete po bance, aby uvolnila peníze z vázaného účtu. Dále je potřeba předložit LV a občanky. Banka na základě BK sestaví Sml. o vázaném účtu (to jí může zabrat od 4-10 dnů), kterou podepisují všechny 3 zúčastněné strany.

Druhým krokem je poslat do banky peníze, na kterých jste se dohodli v BK. Banka pak, jakmile má peníze na vázaném účtu, posílá doporučeně echo oběma stranám, aby věděli, že peníze jsou na vázaném účtu a že se může v procesu postoupit dále; tedy k podpisu kupní smlouvy.

Jakmile budete mít v rukou dokumenty (v našem případě potvrzení o vložení návrhu na vklad vlastnického práva do KN – tj. zajít na poštu do Czech Pointu pro LV s vyznačeným návrhem na vklad) zajdete do banky, ukážete jim to a banka dá pokyn k převodu peněz.

Tip: O tom, že je na LV už návrh na vklad zástavního nebo vlastnického práva se můžete dozvědět z on-line nahlížení do katastru.

Teď tedy Hypotéka

Hypotéku jsme zařizovali prostřednictvím finančního poradce a veškeré podrobnosti včetně našich možností jsme začali vyřizovat ještě před samotným hledáním nemovitosti. Získali jsme seznam potřebných materiálů, které k vyřízení hypotéky pak budou potřeba, takže po uzavření rezervační smlouvy to nebylo tolik práce a shánění.

Potřebné dokumenty k žádosti o hypotéku

  • Katastrální mapa (od realitky nebo majitele)
  • LVčko (od realitky nebo majitele)
  • potvrzení o výši příjmu (ze zaměstnání, tiskopis dostanete od banky)
  • odhad nemovitosti (může udělat i banka pomocí svého softwaru, do kterého zadá mimo adresy i rozlohu, stav atd. Výhodou je, že za tento odhad neplatíte, nevýhodou je, že může být podhodnocen. Záleží, kolik máte vlastních prostředků)
  • doklad prokazující přerušení živnosti (to se týkalo jen mě, protože jsem živnost přerušil:-)
  • doklad prokazující nabytí nemovitosti současnými majiteli (kupní smlouva, dědictví…). Jde o to, aby tam byla rozloha bytu, sklepa atd.
  • šablona Smlouvy o smlouvě budoucí

Jakmile banka všechny dodané materiály zpracuje, vyzve vás k podpisu hypoteční smlouvy. Nejde vlastně o podpis jen této smlouvy, podepisovat se budete hodněkrát. Vyhnuli jsme se platbě za vyřízení hypotéky nějakou valentýnskou akcí, kterou měli, ale zdá se mi, že nějakou akci má každá banka pořád.

Tip: K podpisu hypoteční smlouvy s bankou se dostavte až po podpisu Budoucí kupní smlouvy nebo klidně v ten samý den. Jde o to, že jste stále v období pouhé rezervace a prodávající mohou od prodeje kdykoliv odstoupit. Pokud by se tak stalo a vy byste měli už podepsanou hypotéku, následoval by proces stornování všeho podepsaného. Taky jsme si tím jednou prošli :-(

Návštěva banky a podepisování smluv

Při této návštěvě banky je potřeba podepsat hodně dokumentů. V této fázi je hypotéka “před-schválená” a nic není ještě definitivní. Hypotéku Vám stejně ještě schválit nemusí. Podepsali jsme nebo dostali ke zpracování tyto dokumenty:

  • Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru (Sml. říká, za jakých okolností uvolní peníze a kolik jí budeme měsíčně splácet)
  • Zástavní smlouva – protože si od banky půjčujeme peníze a kupující nemovitost se stává zástavou. Tuto zástavní smlouvu společně s dokumentem “Návrh na vklad zástavního práva” musíme podepsat my a prodávající. Návrh na vklad je ve 3 vyhotoveních a smluv je celkem 7ks – 2 pro katastr, 1ks pro banku, 2ks pro nás a 2ks pro prodávající. Stačí všechno hodit na katastr, ten už se postará o rozeslání.
  • Různé další méně důležité smlouvy a dokumenty (klientská sml., sml. o poskytnutí osobních údajů, atd…)

Z výše uvedených dokumentů je nejdůležitější Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru. V ní se totiž říká, za jakých okolností banka poskytne peníze. Konkrétně jmenuje dokumenty, po jejichž předložení uvolní peníze. Doporučujeme tomu klást důraznější pozornost, protože dokumentů je skutečně hodně a ušetříte si tím čas běhat na banku 2x jako my.

Návštěva banky a předání dokumentů k uvolnění hypotéky

  1. originál návrh na vklad zástavního práva do KN
  2. originál pojistné smlouvy (tj. museli jsme sjednat základní pojištění kupované nemovitosti)
  3. doklad o použití vlastních prostředků (tj. prostředků v hotovosti například doložením výpisů z účtu nebo předložením kupní smlouvy, která je koncipovaná ve stylu “2. část kupní ceny byla zaplacena prostřednictvím vázaného účtu…)
  4. předložení originálu kupní smlouvy
  5. potvrzení o bezdlužnosti (kvůli mé živnosti – pozastavené – je potřeba doložit aktuální potvrzení o stavu osobního účtu. To získáte na finančním úřadě a trvá to cca 10 dní (podle zákona na to má dnů 30). Pozor na to – potvrzení musí být aktuální a tím je myšleno, že musí být aktuální po podání daňového přiznání. Takže já jsem byl na finančáku jednou v polovině března a pak v dubnu znovu:-( Za jedno potvrzení finančák chce kolek 300 CZK.
  6. originál výpisu z katastru dokazující vklad zástavního práva (tím je myšleno LV)
  7. originál výpisu z katastru dokazující vklad vlastnického práva (opět LV)

Po předání dokumentů vlastně následuje asi nejdůležitější moment – schválení hypotéky a odeslání peněz prodávajícím. Jak jsem se zmínil museli jsme do banky 2x a nebylo to úplně příjemné. Při první návštěvě mi paní bankéřka začala vyčítat, že smlouva je špatně napsaná, že v ní nejsou čísla účtů, kam má banka peníze poslat, že nemovitost není pojištěná atd. atd. Kdybych nebyl z celého procesu tak najetý, neměl najetou smlouvu do detailu, asi by mě dostala. Takže na tuhle senaci se připravte! Pohořel jsem na tom, že chtěla AKTUÁLNÍ potvrzení o bezdlužnosti a já měl jen týden aktuální (bohužel z období před podáním daňového přiznání).

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*