Kupování bytu krok za krokem. Díl 4. – Budoucí kupní a Kupní smlouva

Hledali jsme byt téměř rok a půl, absolvovali jsme přes 45 prohlídek, poznali přes 45 realitních makléřů a několik bytů téměř koupili. Po roce a půl můžeme říct, že jsme se stali téměř odborníky na nemovitosti v Praze a okolí. Potom, co jsme našli ten pravý byt a podepsali rezervační smlouvu to všechno začalo. Smlouvy, právníci, podpisy, katastr, zástavy, vklady, elvéčka atd. Je to změť všeho možného, co je potřeba vyřídit v přesném sledu. V tomto článku je know how, jak na to.

Všechny díly seriálu
• Díl 1. – Výběr nemovitosti, jednání o ceně
• Díl 2. – Rezervační smlouva
• Díl 3. – Vázaný účet & Hypotéka
• Díl 4. – Budoucí kupní a Kupní smlouva

Proč se vlastně podepisuje napřed Budoucí kupní sml. a poté Kupní sml.?

Je z důvodu zajištění prodeje v době, dokud nedojde ke splnění podmínek, pro které není možné kupní smlouvu uzavřít rovnou (schválení úvěru atd.). BK už v sobě obsahuje Kupní sml. Podrobně se o obsahu obou smluv rozepisovat nebudu, určitě dejte smlouvu ke konzultaci právníkovi, určitě se vyplatí dát 5.000 na právníka, abyste měli jistotu, že to je smlouva dobře napsaná a ne nikterak nevýhodná. Vyjmenuji jen některé věci, na které nás upozornil náš právník.

Jen namátkou:

• Naše smlouva o úvěru měla být přílohou Kupní sml. – Pokud je jakýkoliv dokument přílohou, znamená to, že by měl být přiložen ke každému výtisku smlouvy a tedy i podán na katastrální úřad (do sbírky listin na KÚ má kdokoliv přístup, tzn. že by si i mohl dělat kopie z Vaší úvěrové smlouvy).
• Je potřeba řešit i věci týkající se daňového přiznání řešící daň z převodu nemovitosti, kterou platí prodávající. Navržené ujednání musí řešit i případ, kdy by budoucí prodávající nepodaly daňové přiznání a daň neuhradily.

Hierarchie

Hierarchicky se BK uzavírá na začátku celého procesu a Kupní smlouva se podepisuje poté, co jsou peníze na Vázaném účtu. Po podpisu Kupní smlouvy následuje podání vkladu zástavního a vlastnického práva na katastru, což je proces, který chvíli trvá. U nás to trvalo přibližně 14 dní. Převod peněz z Vázaného účtu jsme vázali na podání návrhu vlastnického práva (ne na zapsání vkladu). Převod peněz z hypotéky jsme vázali na okamžik, kdy bude v katastru nemovitost přepsaná na nás (tj. zapsání vkladu vlastnického práva).