Hledali jsme byt téměř rok a půl, absolvovali jsme přes 45 prohlídek, poznali přes 45 realitních makléřů a několik bytů téměř koupili. Po roce a půl můžeme říct, že jsme se stali téměř odborníky na nemovitosti v Praze a okolí. Potom, co jsme našli ten pravý byt a podepsali rezervační smlouvu to všechno začalo. Smlouvy, právníci, podpisy, katastr, zástavy, vklady, elvéčka atd. Je to změť všeho možného, co je potřeba vyřídit v přesném sledu. V tomto článku je know how, jak na to.
-
Všechny díly seriálu
- Díl 1. – Výběr nemovitosti, jednání o ceně
- Díl 2. – Rezervační smlouva
- Díl 3. – Vázaný účet & Hypotéka
- Díl 4. – Budoucí kupní a Kupní smlouva
Proč se vlastně podepisuje napřed Budoucí kupní sml. a poté Kupní sml.?
Je z důvodu zajištění prodeje v době, dokud nedojde ke splnění podmínek, pro které není možné kupní smlouvu uzavřít rovnou (schválení úvěru atd.). BK už v sobě obsahuje Kupní sml. Podrobně se o obsahu obou smluv rozepisovat nebudu, určitě dejte smlouvu ke konzultaci právníkovi, určitě se vyplatí dát 5.000 na právníka, abyste měli jistotu, že to je smlouva dobře napsaná a ne nikterak nevýhodná. Vyjmenuji jen některé věci, na které nás upozornil náš právník.
Jen namátkou:
- Naše smlouva o úvěru měla být přílohou Kupní sml. – Pokud je jakýkoliv dokument přílohou, znamená to, že by měl být přiložen ke každému výtisku smlouvy a tedy i podán na katastrální úřad (do sbírky listin na KÚ má kdokoliv přístup, tzn. že by si i mohl dělat kopie z Vaší úvěrové smlouvy).
- Je potřeba řešit i věci týkající se daňového přiznání řešící daň z převodu nemovitosti, kterou platí prodávající. Navržené ujednání musí řešit i případ, kdy by budoucí prodávající nepodaly daňové přiznání a daň neuhradily.
Hierarchie
Hierarchicky se BK uzavírá na začátku celého procesu a Kupní smlouva se podepisuje poté, co jsou peníze na Vázaném účtu. Po podpisu Kupní smlouvy následuje podání vkladu zástavního a vlastnického práva na katastru, což je proces, který chvíli trvá. U nás to trvalo přibližně 14 dní. Převod peněz z Vázaného účtu jsme vázali na podání návrhu vlastnického práva (ne na zapsání vkladu). Převod peněz z hypotéky jsme vázali na okamžik, kdy bude v katastru nemovitost přepsaná na nás (tj. zapsání vkladu vlastnického práva).
Díky za zajímavý článek, zajímala by mě podrobněji část týkající se vyjednávání o ceně a nějaké další tipy, jak cenu snížit.
Dobrý den, díky za komentář. Jednání o ceně jsem nakousl v tomhle článku: http://unasdoma.eu/kupovani-bytu-krok-za-krokem-dil-1-vyber-nemovitosti-jednani-o-ceně.
V zásadě doporučuju vždycky zkusit nahodit vaší reálnou cenu – nabídku. A pokud se vám byt opravdu líbí, tak můžete hned dodat, že za tu sumu jste ochotna hned reálně jednat o rezervační smlouvě. Jde o to, že majitelům chodí hromada lidí na prohlídku, ale konkrétních nabídek moc nedostávají…