Kupování bytu krok za krokem. Díl 1. – Výběr nemovitosti, jednání o ceně

Hledali jsme byt téměř rok a půl, absolvovali jsme přes 45 prohlídek, poznali přes 45 realitních makléřů a několik bytů téměř koupili. Po roce a půl můžeme říct, že jsme se stali téměř odborníky na nemovitosti v Praze a okolí. Potom, co jsme našli ten pravý byt a podepsali rezervační smlouvu to všechno začalo. Smlouvy, právníci, podpisy, katastr, zástavy, vklady, elvéčka atd. Je to změť všeho možného, co je potřeba vyřídit v přesném sledu. V tomto článku je know how, jak na to.

Když jsme se rozhodli, že půjdeme jako pár do koupě nemovitosti na hypotéku, nevěděli jsme, co čekat a kde začít. Teď, s odstupem času je to jasné: Začít je potřeba analýzou finančních možností “domácnosti”. Je potřeba zvážit příjmy, druhy výdajů za domácnost, na život atd. Z toho vyjdou vaše možnosti na splácení hypotéky, na spoření a na život. Stanovili jsme si finanční hranici nad kterou při hledání nepůjdeme což byly 3.5 mil a dobu splácení 30 let. V této fázi je také určitě potřeba shrnout, kolik financí je k dispozici v hotovisti.

Tip: Pokud si stanovíte strop 3,5 mil jako my, neznamená to, že vypustíte nemovitosti s cenou třeba 3,6, vždy je totiž prostor pro smlouvání.

Pak začíná hledání vhodné nemovitosti, u nás to trvalo téměř rok a půl za který jsme byli na prohlídkách cihlových bytů, panelových bytů a věřte nevěřte i několika rodinných domků.

Hledali jsme nejvíc přes sreality.cz, ale taky přes reality.cz nebo na bezrealitky.cz. Později jsme zkoušli i Anonci, kde jsem čekal, že budou inzerovat starší lidé, kteří se na internet nedostanou, ale omyl: Anonyci můžete s klidem vynechat. Potom, co jsem našel inzerát na zrekonstruovaný byt na Smíchově za dobrou cenu, který nabízel přímý majitel a v inzerátu bylo přímo uvedeno “realitky nevolat!” jsem se na uvedeném kontaktu dovolal přímo realitce:-( Takže tak.

hledameletak

Důležitým faktorem jsou fotky nemovitosti podle kterých se rozhodnete, jestli půjdete do osobní prohlídky. Byty bez fotek jsme v 95% vypouštěli. Pokud najdete byt, který se vám podle popisu a fotek líbí, na nic nečekejte a zavolejte makléři, s dotazy:

  • je uvedená rozloha bytu včetně např. balkónu, sklepa nebo něčeho dalšího? Stalo se nám několikrát, že realitka uváděla rozlohu bytu jako 83 m2, ale ve skutečnosti měl jen 67 m2 – zbytek byly sklepy.
  • jaké jsou náklady na fond oprav?
  • dá se smlouvat o ceně? (téma rozeberu dále v článku)
  • není v tom ještě nějaký háček? Zeptejte se na rovinu. Absolvovali jsme spousty prohlídek, kde jsme byli úplně zbytečně. Není pod okny železnice? Je to skutečně 3+1, když 1 pokoj má 6 m2? Je to skutečně cihla? Jaký je výhled? Je to záplavová oblast? Jak majitelé spěchají na prodej – skutečně chtějí prodat? Věřte, všechny otázky mají opodstatnění.

Tip: Pokud uvažujete o prohlídce podle fotek nabídky, zkuste si barák najít v Google Street View. Často je to detektivní práce, ale uděláte si obrázek o okolí, aniž byste museli osobně někam jezdit.

Po čase zjistíte, že zas tolik nových nemovitostí nepřibývá, hodně z nich se opakuje. Po čase hledání se pak vykristalizuje upřesnění nemovitosti, kteoru hledáte. U nás to bylo asi po půl roce:

  • cihla (šímž je dána i lokalita širší centrum)
  • ne 1. patro
  • osobní vlastnictví
  • v zachovalém stavu
  • min. 3kk, rozlohou min. 70 m2
  • s finančním stropem jsme šli navíc ještě níže (byla krize:-)

Co dělat, když myslíte, že jste našli tu pravou nemovitost?

  • běžte se se na ní ještě jednou podívat. s časovým odstupem na vás možná bude působit jinak
  • vemte metr a přeměřte si všechny místnosti, jestli rozloha skutečně odpovídá
  • běžte se projít po okolí
  • jednejte o ceně

Jednání o ceně

Prostý fakt: Cena většiny bytů je přestřelená a vždy byste měli zkusit jednat o ceně. Podívejte se na podobné byty v okolí, jaká je jejich cena? Je potřeba nějaké další peníze dát do rekonstrukce, na výměnu oken? To všechno použijte při vyjednávání.

Tip: Ideální fráze pro vyjednávání, kterou jsme zkusili několikrát je: Byt se nám líbí, vážně o něm uvažujeme, (ale musíme brát v potaz i rekonstrukci, popř. výměnu oken). Jsme ochotni nabídnout XXX,- Kč. To je cena, za kterou byt IHNED kupujeme a můžeme hned podepsat rezervační smlouvu. Zdůrazněte IHNED – na to prodávající slyší. Byt většinou prodávají hodně dlouho a konkrétních nabídek moc nedostávají. Vaše může být ta první.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*